山水人家裝飾為你詳細解讀：2018武漢樓市的“四環(huán)元年”
文章來(lái)源：山水人家裝飾 發(fā)布時(shí)間：2018-06-07 01:35:00
山水人家裝飾為你詳細解讀：2018武漢樓市的“四環(huán)元年”
最近一個(gè)朋友的父母，想從江漢北路搬去金銀湖。
就問(wèn)哥，江漢北路的房子怎么處理？
哥的意思是，不差錢(qián)的話(huà)，不賣(mài)。
劃不來(lái)。
江漢北路，市中心的中心。
這種20年房齡的老小區，單價(jià)才1萬(wàn)8。
房齡15年的電梯房，也很難突破2萬(wàn)2。
但這個(gè)地段，新房賣(mài)到3萬(wàn)8（含裝修）。
說(shuō)好的一二手倒掛，顯然不包括這些老二手房。
因為他只有新房的50%。
只有電梯二手房的70%。
說(shuō)句不好聽(tīng)的，拆遷都不止1.8萬(wàn)吧？
所以，哥建議出租。
一個(gè)月租3500塊，問(wèn)題不大。
扯遠了。
哥其實(shí)今天重點(diǎn)想說(shuō)，他父母為啥搬去三環(huán)外？
一輩子沒(méi)住過(guò)電梯房，也沒(méi)住過(guò)有物業(yè)的小區。
想開(kāi)個(gè)洋葷。
不管這老兩口因為什么，決定搬家到三環(huán)外，其實(shí)還沒(méi)意識到，正被時(shí)代裹挾入滾滾前進(jìn)的洪流。
轟轟烈烈的四環(huán)元年大幕，正在開(kāi)啟。
過(guò)去，大家一致的感受，武漢的邊界是三環(huán)。
這個(gè)不僅是印象，有官方文件證明——
1988年《武漢城市總體規劃》提出，三環(huán)線(xiàn)是城市邊界。
那時(shí)候武漢還沒(méi)三環(huán)，我們假裝自己有。
其實(shí)再往前推，早在漢口開(kāi)埠，清末張之洞修建張公堤，就為漢口城區劃出邊界。
武漢城市格局的大框架，100多年都沒(méi)大的變化。
張公是偉人。
偉人，能突破時(shí)代局限。
張之洞那時(shí)候的武漢，武漢人主要活動(dòng)區，是這樣的：
把城市邊界劃在張公堤，預留出相當大的空間。
武漢用100年，才基本實(shí)現張之洞的預期。
按當時(shí)正常人的眼界，城市的邊緣，頂多劃在建設大道。
果真如此，可以把武漢憋死。
再一次為張公的胸懷和格局，點(diǎn)贊。
偉大的人，預判百年，差不多是極限。
他沒(méi)有料到，2017年，武漢被定為“國家中心城市”。
“國家中心城市”，是多維度指標。
哥作為房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者，其實(shí)只關(guān)注一個(gè)指標，人。
人人人，在房地產(chǎn)眼里，是城市最美的風(fēng)景。
人口比人才，更重要。
到2017年底，武漢常住人口還不到1100萬(wàn)。
按照目標，2020年，要達到1200萬(wàn)。
3年，缺口100萬(wàn)。
到2049年，人口要達到咋舌的2500萬(wàn)！
缺口1400萬(wàn)。
人從哪里來(lái)？
1、留住大學(xué)生；
2、搶年輕人落戶(hù)；
3、吞并鄂州，漢川等等；
4、生。
哥更關(guān)注的是，往哪里放？
2013年，哥參加武漢2049規劃戰略研討會(huì )，有一組數據和推演，記憶猶新。
2013年，武漢常住人口1000萬(wàn)，超過(guò)80%住主城區，也就是三環(huán)內。
這是一個(gè)很夸張的比例，我們暫且不表。
然而，主城區面積，只有全市建設用地面積50%。
當時(shí)，得出結論，武漢還沒(méi)有達到向外疏解人口的階段。
給出的判斷，武漢最終主城區人口規模應該在770-850萬(wàn)之間。
從2030開(kāi)始，武漢新城區人口將快速增加，達到840-950萬(wàn)之間，最終超越主城區。
好，這個(gè)趨勢非常明顯——
未來(lái)武漢一半以上的人口，應該住在新城區。
也就是所謂的三環(huán)之外，四環(huán)以?xún)取?/span>
那么，武漢城市的邊界，不應該再是三環(huán)，而是四環(huán)。
這個(gè)趨勢什么時(shí)候開(kāi)始啟動(dòng)？
四環(huán)線(xiàn)預計今年畫(huà)圓。
2017年，武漢新建商品住宅，三環(huán)外住宅成交占比達60%。
同年，武漢土地出讓?zhuān)?0%左右在三環(huán)外。
2018年，就是武漢樓市的“四環(huán)元年”。
這是不可逆的趨勢，不接受任何辯駁。
誰(shuí)不接受誰(shuí)傻。
武漢三環(huán)內土地供應比較稀缺，新地基本靠拆。
在“不出地王”緊箍咒下，賣(mài)地的價(jià)格，怕已經(jīng)填不平拆遷成本。
武漢所謂主城區（三環(huán)內）的土地供應，正進(jìn)入枯竭期。
武漢這么多宏偉目標，必須留有后手。
城市“攤大餅”，開(kāi)發(fā)3~4環(huán)區域，是人口集聚壓力下很好的出口。
在很多武漢人眼里，三環(huán)外就是鄉里，和城市是二元結構。
夸張的說(shuō)，漢口出了寶豐路，都是鄉里。
然而，一旦這波瀾壯闊的城市邊界外擴運動(dòng)開(kāi)啟，滾滾洪流之下，顛覆你的認知是常態(tài)。
我們回過(guò)頭來(lái)看，朋友父母江漢北路的二手房。
這里新房報價(jià)3萬(wàn)8，地價(jià)值多少錢(qián)？
2萬(wàn)5。
同地段的二手房，為什么只有1萬(wàn)8？
電梯房，也不過(guò)2萬(wàn)2？
因為房子過(guò)于破舊，把土地價(jià)值，都逼成負數。
為什么房子破舊對定價(jià)的影響力，如此之大？
挖出哥上面埋的第一個(gè)梗。
——8成武漢人，住三環(huán)內
各種老破小，福利房、房改房、私房。
武漢持續多年新房供應量接近2000萬(wàn)方，所以，武漢人不缺房子啊，缺有品味的房子啊。
地段稀缺？你稀缺個(gè)芝麻，老子不care。
然后2016~2017年這波行情，把他們嚇死了，原來(lái)房子是用來(lái)賺錢(qián)，不是用來(lái)裝逼的。
再挖出哥上面埋的第二個(gè)梗。
朋友的父母，因為有電梯，因為有物業(yè)，因為有逼格，毫不猶豫去三環(huán)外。
就是武漢人換房的最典型的心態(tài)。
可能有朋友會(huì )說(shuō)，估計這對夫妻，60多歲了吧，又不上班又不接伢，住三環(huán)外，完全沒(méi)問(wèn)題啊。
我們剛需，首改，要考慮這，要考慮那，不能去那么遠。
沒(méi)錯。
城市應該有空間秩序。
中心區、次中心、外環(huán)，武漢所有叫“大道”的路，都是城市主軸，圍繞他們延伸內街小巷，各種城市資源依次排布。
但這種秩序，被地鐵沖擊得七零八落。
幾年前，剛需置業(yè)的熱門(mén)是后湖，是南湖，是四新。
沒(méi)有地鐵的時(shí)候，這些地方到核心商圈公交車(chē)程，基本1小時(shí)左右（后湖到武廣江漢路，南湖到中南水果湖）。
現在我們看通地鐵的四環(huán)。
盤(pán)龍城汽車(chē)城，坐地鐵到武廣，也是1個(gè)小時(shí)。
那我就覺(jué)得盤(pán)龍城已經(jīng)比南湖，OK。
對外地人來(lái)說(shuō)，地段在他們眼里，就是這么“現實(shí)”。
后湖比盤(pán)龍城高貴么？
他們絕對不會(huì )為所謂地段的情懷埋單。
地段的本質(zhì)是配套。
配套全是地鐵+教育+商超這些量化指標，而這些指標用錢(qián)就能復制。
當武漢外地人置業(yè)，突破50%臨界點(diǎn)。
接受“四環(huán)置業(yè)”，就沒(méi)有那么大阻力。
但是，四環(huán)置業(yè)，是一條充滿(mǎn)陷阱的道路。
太多項目依托概念炒作，你看開(kāi)發(fā)商畫(huà)的區位圖，感覺(jué)從漢南到江漢路，一步就能跨越。
剛剛開(kāi)啟的城市外擴運動(dòng)，前期起勢，一定紅利摻雜泡沫，我們對四環(huán)片區價(jià)值的認知，尚處于模糊階段。
到中期泡沫破滅，市場(chǎng)才會(huì )有明確價(jià)值判斷。
“溢出”被認為是四環(huán)最大的機會(huì )，便宜就是硬道理？
幾百萬(wàn)人的潛力接盤(pán)俠，四環(huán)相對便宜的價(jià)位，就等著(zhù)這波韭菜吶！
這種思路，玩砸的概率很高。
城市從二環(huán)到三環(huán)，是攤大餅；
從三環(huán)到四環(huán)，同樣攤大餅；
但輻射，永遠不是等比例運動(dòng)。
我們看武漢對城市空間格局的規劃。
核心城區，就是三環(huán)內，這個(gè)無(wú)爭議。
然后三至四環(huán)怎么打造？
有很多思路。
一種說(shuō)法，形成光谷、沌口、臨空港三大副城，分別承載科技創(chuàng )新中心、先進(jìn)制造中心、綜合交通樞紐等國家中心城市戰略性功能。
另外，在武漢東部、南部、西部三個(gè)新城組群，作為城鎮化發(fā)展空間拓展的重要地區。重點(diǎn)布局吳家山、邾城、前川、中法生態(tài)城(蔡甸)、紗帽、紙坊、陽(yáng)邏、常福新城等新城中心。
還有一種描述——在緊鄰城市核心的城市次區域，打造光谷、臨空、臨港和車(chē)都四大產(chǎn)業(yè)和人口聚集區。
說(shuō)實(shí)話(huà)，按照這種規劃預判區域價(jià)值，很難。
尤其產(chǎn)業(yè)，就是所謂就業(yè)機會(huì )，上面除了光谷，其他的都有點(diǎn)飄。
比如車(chē)都，打造這么多年，產(chǎn)業(yè)迭代速度太慢，已經(jīng)被光谷甩不見(jiàn)。
比如臨空，是否屬帶動(dòng)就業(yè)很強的產(chǎn)業(yè)？一個(gè)機場(chǎng)，不見(jiàn)得比一個(gè)大學(xué)，有更強輻射效應。
前幾年熱談的化工新區，現在連影子都看不到。
規劃太多，牛逼不夠吹。
從規劃到落地，有很多執行因素決定生死。
你看那些四環(huán)盤(pán)，差不多開(kāi)發(fā)商嘴里，這個(gè)地方，都被政府翻過(guò)牌子，都潛力無(wú)限。
怎么辦？
在看不清苗頭的時(shí)候，哥建議，就看最實(shí)在的一條，地鐵。
有地鐵的四環(huán)（步行距離20分鐘以?xún)龋?，就是?yōu)質(zhì)區域。
沒(méi)有地鐵的四環(huán)，就是“硬傷”。
這個(gè)地鐵，含未來(lái)3~5年的規劃。
為什么說(shuō)現在武漢四環(huán)，已經(jīng)挖好坑？
從去年底到今年，我們看到很多四環(huán)樓盤(pán)，在“開(kāi)大盤(pán)、搶出貨”。
一次推幾百甚至上千套房源，開(kāi)發(fā)商某種程度就是借著(zhù)紅利，趁亂出擊。
他抓的就是“價(jià)格溢出”心態(tài)，目前市場(chǎng)對四環(huán)區域潛力缺乏共識的混亂局面，掩護大量無(wú)地鐵規劃盤(pán)出貨。
大家，一定要警惕。
別被三環(huán)內價(jià)格擠壓，蒙蔽雙眼。
最后，簡(jiǎn)單點(diǎn)評四環(huán)區域——
四環(huán)北部區域——盤(pán)龍城
均價(jià)8000-11000元
2號線(xiàn)機場(chǎng)線(xiàn)已開(kāi)通，輻射航空總部板塊，規劃建設7號線(xiàn)，輻射橫店板塊。
這個(gè)區域，注意規避橫店片、巨龍大道片等無(wú)地鐵直接經(jīng)過(guò)區域。
四環(huán)西——蔡甸
整體均價(jià)6400-10000元
4號線(xiàn)蔡甸延長(cháng)線(xiàn)，預計2020年左右開(kāi)通，另外有中法新城概念加持，整體持買(mǎi)入建議。
四環(huán)西北——吳家山
整體均價(jià)10500-11700元
四環(huán)西南——漢南
整體均價(jià)6000-8800左右，
規劃地鐵16號線(xiàn)，依托沌口產(chǎn)業(yè)梯度轉移，武漢絕對價(jià)格洼地。
四環(huán)東北——陽(yáng)邏
整體均價(jià)6400-8400，
地鐵21號線(xiàn)已通車(chē)，規劃建設10號線(xiàn)，長(cháng)江新城輻射區。
四環(huán)東南——藏龍島
整體均價(jià)10000左右，
無(wú)地鐵規劃，純光谷外溢需求，得虧有金融港支撐，否則價(jià)值不大，價(jià)位在光谷也較低。
四環(huán)東南——廟山
整體均價(jià)8500-12000元
無(wú)地鐵規劃，承接光谷外溢需求。
四環(huán)南部——文化大道
整體均價(jià)12000左右
地鐵紙坊線(xiàn)今年通車(chē)，主要承接武昌核心區外溢需求。
四環(huán)西南——黃家湖
地鐵規劃建設8號線(xiàn)3期，2019軍運村所在地。
目前暫無(wú)在售樓盤(pán)，但有地鐵小鎮規劃，有潛力的四環(huán)區域。
四環(huán)西南——青菱湖
整體均價(jià)9300左右
無(wú)地鐵規劃，開(kāi)發(fā)商只能依托引進(jìn)學(xué)校提高片區價(jià)值。
四環(huán)東——光谷東
預計下半年價(jià)格要報1.8萬(wàn)，這是個(gè)神奇的地方，不做點(diǎn)評。
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